合同会社やどり ／ AirStay
AIRSTAY ─ 宿泊施設の稼働率を、原因から上げる稼働率が上がらない理由は、価格設定や掲載文にあることもあれば、 間取りや内装そのものにあることもあります。 AirStay は、その切り分けから始まります。 稼働率診断・運営代行・施設改善・開業支援。 窓口をひとつにまとめて、一気通貫でお引き受けします。
稼働率が動かないとき、犯人は必ずどちらかにいます。運営（ソフト）か、建物（ハード）か。ここを取り違えると、価格を下げても写真を撮り直しても数字は変わりません。
→ 運営改善（STEP 2）だけで数字が戻るケース。改装費はかかりません。
→ 施設改善（STEP 3）が必要なケース。運営だけを頑張っても頭打ちになります。
運営代行会社は運営しか見ません。内装会社は建物しか見ません。
どちらが原因かを切り分けないまま手を打つから、稼働率が動かない。
すべて稼働率診断から始まります。診断の結果、必要なサービスだけをお選びください。いきなり改装を提案することはありません。運営で戻るなら、そのほうが早くて安いからです。
現況の数字と競合を突き合わせ、稼働率が上がらない原因が運営にあるのか建物にあるのかを切り分けます。改善余地の試算とロードマップまで含めて無料です。
診断の結果に応じて
掲載・価格・ゲスト対応・清掃管理を引き受けます。手放したい範囲に応じて3プランから。売上が立たない月に手数料は発生しません。
インテリアから内装工事、間取りの見直し、差別化設備まで。投資回収の試算を先に出し、納得いただいてから着手します。
これから宿泊事業を始める方は
物件のフィージビリティ調査から、旅館業・住宅宿泊事業の許可取得、設計施工、初期設営まで。開業したその日から稼働する状態をつくり、そのまま運営代行へ引き継ぎます。
資金が必要な場合、金融面に明るい提携パートナーをご紹介します。AirStay・合同会社やどり自身が融資や資金調達を行うものではありません。
契約前提のヒアリングではありません。伸びしろが無ければ「今のままで問題ありません」とお伝えします。
稼働率・ADR・RevPAR・レビュー評価・掲載写真・価格設定・ハウスルールを拝見します。管理画面のスクリーンショットで足ります。
同一エリア・同一規模の施設と、価格帯・稼働・設備・写真の見え方を並べて比較します。「何で負けているのか」を具体的に特定します。
運営で戻せるのか、建物に手を入れる必要があるのか。どちらでもない（立地・許可条件の制約）場合も、正直にお伝えします。
打ち手ごとに、想定される効果と費用、着手の順番を整理してご提示します。この時点で他社と比較していただいて構いません。
※ 診断結果は現況データにもとづく試算であり、改善後の稼働率や売上をお約束するものではありません。
ご相談の入口として多いのは、次のような症状です。運営側の詰まりと、建物側の限界が混ざっています。
周辺の需給は毎日変わります。固定料金のままでは、繁忙期は取りこぼし、閑散期は空室が積み上がります。
検索結果で選ばれるかは1枚目でほぼ決まります。撮り方の問題なのか、空間そのものの問題なのかで打ち手が変わります。
サウナ、ワークスペース、こだわりの寝具。近隣に投資した施設が現れると、同じ価格帯では戦えなくなります。
時差のある問い合わせ、チェックイン直前のトラブル。返答が遅れるほど評価は下がり、検索順位も落ちていきます。
水回り、壁、照明。運営でカバーできる範囲を超えると、評価は下がり続けます。どこまで直すべきかの判断が要ります。
いくらかけて、単価がいくら上がり、何年で戻るのか。ここが見えないまま工事に踏み切るのは危険です。
まずどこに原因があるかを見極め、
必要な打ち手だけを順に実行します。
現場で運営してきた施設の実績です。感覚ではなく、稼働率とレビューという結果でご判断いただきたいと考えています。
※ 掲載している実績は、代表・千葉崇弘が株式会社tokoroにおいて設計・施工・運営を手がけた案件です。写真の著作権は株式会社tokoroに帰属します。
※ 実績値であり、将来の成果を保証するものではありません。物件の立地・規模・投資額により結果は変動します。
稼働率診断で「運営に伸びしろがある」と判断した場合の打ち手です。「どこまで手放したいか」でお選びください。いずれのプランも初期設定費用は1棟目0円、月額固定費はいただきません。売上が立たない月に手数料は発生しません。
掲載・価格・チャット対応を任せ、
現場はご自身で持つ。
最低手数料 30,000円／月・棟
こんなオーナー様へ清掃業者との関係は既にある。ゲスト対応と価格設定だけを、プロに預けたい。
販路を広げ、現場のオペレーションまで
まるごと手放す。
最低手数料 50,000円／月・棟
こんなオーナー様へAirbnbだけでは頭打ち。販路を増やし、清掃も備品も含めて実務から離れたい。
英語の電話も、現地対応も。
完全にノータッチにする。
最低手数料 60,000円／月・棟
こんなオーナー様へインバウンド比率が高い。緊急の電話も現地対応も含め、完全に任せてしまいたい。
チャットでは収まらない場面のために、英語と日本語の電話窓口をオーナー様の代表窓口として引き受けます。
※ 表示価格はすべて税別です。物件の規模・稼働状況により、個別にお見積りする場合があります。
| 業務内容 | ライト10% | ミドル16% | フル20% |
|---|---|---|---|
| 掲載・収益管理 | |||
| Airbnb リスティング作成・最適化 | ● | ● | ● |
| ダイナミックプライシング（PriceLabs） | ● | ● | ● |
| 月次レポート・改善提案 | ● | ● | ● |
| 複数OTA展開・サイトコントローラー管理 | − | ● | ● |
| 四半期の収益改善コンサルティング | − | ● | ● |
| ゲスト対応 | |||
| メッセージ対応 8:00〜22:00（日本語・英語） | ● | ● | ● |
| レビュー投稿代行・レビュー管理 | ● | ● | ● |
| 宿泊者名簿の回収・管理 | ● | ● | ● |
| 損害請求（AirCover等）申請代行 | ● | ● | ● |
| AIチャットボット導入・24時間一次応答 | − | ● | ● |
| 英語・日本語の電話対応窓口 | − | − | ● |
| 現場オペレーション | |||
| 運営自動化の設計・構築（スマートロック等） | − | ● | ● |
| 清掃・リネンのスケジュール管理／品質チェック | △ | ● | ● |
| 備品・消耗品の在庫管理・発注代行 | − | ● | ● |
| 近隣クレーム・ゴミ出しの窓口代行 | − | ● | ● |
| 現地駆けつけ対応 | − | − | △ |
| 小修繕・設備点検の手配 | − | − | ● |
| 消防・保健所の立入検査 立会い | − | − | ● |
| 専任担当者アサイン | − | − | ● |
| 費用 | |||
| 初期設定費用（1棟目） | 0円 | 0円 | 0円 |
| 最低手数料（月・棟） | 30,000円 | 50,000円 | 60,000円 |
合同会社やどりは定款に内装仕上工事業を掲げる事業者です。運営代行会社が外部の内装業者を紹介するのとは違い、稼働率と単価の観点から自ら図面を引き、現場を管理します。
工事を伴わない範囲で、家具・照明・寝具・グリーンを入れ替えます。もっとも投資が小さく、写真の見え方が最も変わる打ち手です。まずここから提案することが多いです。
壁・床・建具・水回りの意匠。古さがレビューで指摘されている箇所を、費用対効果の高い順に絞って改修します。
狙う客層に対して定員が合っていない場合、寝室構成やベッド配置から組み替えます。単価がもっとも動くのはここです。
サウナ、ワークスペース、こだわりの浴室など。競合が持っていない滞在目的そのものをつくり、価格競争から降ります。
改装後は必ず撮り直します。設計意図を理解したディレクションで、1枚目で選ばれる写真をつくります。
写真映えと耐久性、原状回復のしやすさを両立させた選定を行います。消耗の早い備品は運用コストまで含めて判断します。
許可は取れたが集客が分からない、内装はできたが価格設定が分からない。開業支援と運営が分かれていると、この隙間に落ちます。AirStay は申請から運営開始までを同じ窓口で引き受けます。
取得・賃借の前に、そもそも許可が取れる物件かを精査します。用途地域、消防設備、近隣状況、フロント要件。ここで止めるべき物件は正直に止めます。
物件取得前がおすすめ想定ADRと稼働率から売上を積み、初期投資・運営コスト・回収期間を組み立てます。競合ベンチマークは稼働率診断と同じ手法を使います。
資金相談にそのまま使える形で旅館業（簡易宿所）または住宅宿泊事業の申請書類作成と提出、保健所・消防との協議、立入検査の立会いまで。申請の法定業務は提携行政書士に委託し、当社が窓口として全体を進行します。
行政書士と連携収益を前提にした間取りと内装。家具・寝具・備品の選定と搬入、スマートロックとチェックイン動線の構築まで。施工体制は施設改善と同じ考え方です。
請負500万円未満は自社施工開業前に撮影と掲載準備を終えます。開業初日からレビューを積み始められる状態にしておくことが、初年度の稼働率を決めます。
開業日から予約を受けるそのまま AirStay 運営代行へ引き継ぎます。物件を設計段階から理解している担当がそのまま運営するため、引き継ぎのロスがありません。
1棟目は初期設定費用0円※ 許可の取得可否は物件の状況および所轄行政庁の判断によります。取得をお約束するものではありません。
※ 旅館業許可申請の法定業務は提携する行政書士に委託して行います。
施設改善に資金が必要な場合、金融面に明るい提携パートナーをご紹介します。改装計画と収支計画は当社が作成し、そのままご相談に使っていただける形でお渡しします。「何にいくら必要で、どう回収するのか」が整理された状態で臨めるぶん、話が早く進みます。
※ 合同会社やどりは貸金業者・金融商品仲介業者ではありません。資金調達の可否および条件は、提携パートナーの審査によります。ご紹介は、資金調達の成立を保証するものではありません。
いずれのプランにも追加いただけます。物件条件に応じて個別にお見積りします。
清掃とリネン交換を当社が請け負います。業者探し、直前予約への差し込み、品質のばらつき、クレーム対応まで含めて当社が一つの窓口として責任を負うのが、単なる業者紹介との違いです。
個別お見積り間取り・面積・稼働・リネン枚数から算出
旅館業（簡易宿所）・住宅宿泊事業の申請、消防・保健所協議までを代行します。
無人チェックインの設計から機器選定・設置・運用設計まで一貫して対応します。
近隣トラブルとパーティー利用を未然に防ぐ設備を、コストを抑えて導入します。
予約・清掃・在庫の管理を自社ツールで効率化。ITコンサルティングの知見を活かします。
購入・賃借を検討中の物件について、許可の取りやすさと収益見込みを事前に精査します。
月商とプランを選ぶと、手数料と手取りの目安を試算します。
| OTA売上（合計） | — |
|---|---|
| OTA手数料（約3%） | — |
| OTA入金額 | — |
| やどり 運営手数料（16%） | — |
| 手数料控除後 | — |
※ 手数料控除後の金額から、水道光熱費・清掃費・備品費・保険料等を差し引いた額が最終的な手取りとなります。あくまで概算であり、実際の金額をお約束するものではありません。
この条件で詳しく試算してもらう →
運営代行会社は運営しか見ず、内装会社は建物しか見ません。許可申請から設計・施工、日々の運営までを通しで経験しているからこそ、「この間取りではADRが上がらない」「これは価格設定の問題だ」を分けて判断できます。AirStay の出発点はここです。
価格戦略も自動化の仕組みも、まず自社で運営する施設で検証しています。オーナー様の施設は実験場ではありません。派手さよりも、確かさを。
メッセージ対応は全プランで日英対応。フルプランでは電話まで英語で引き受けます。都内の宿泊需要の中心が海外ゲストである以上、ここを翻訳任せにはしません。
やどりはITコンサルティングも本業としています。チェックインシステム、清掃手配、在庫管理。人手でこなしている業務を仕組みに置き換えることで、手数料以上の削減を生み出します。
工事を受注したい会社は改装を勧めます。私たちは運営でも稼げるため、運営改善で戻るなら「そのほうが早くて安い」と申し上げます。回収の見込みが立たない工事はおすすめしません。
運営も改善も、開業後こそ本番です。月次で数字を突き合わせ、稼働率と単価の両方を押し上げ続けます。長く寄り添うパートナーであり続けることが、やどりの姿勢です。
運営改善だけであれば、最短2週間で運営を開始できます。施設改善を伴う場合は、工事の規模に応じて別途スケジュールをご提示します。
フォームまたはメールで。所要1分。現在の運営状況が分かる情報があるとスムーズです。
1分オンライン30分。物件と現状の数字を伺います。管理画面のスクリーンショットをご用意いただけると精度が上がります。
30分競合ベンチマーク、原因の切り分け、改善余地の試算とロードマップをご提示します。ここまで無料です。
3営業日運営改善のみか、施設改善も行うか。必要な範囲だけを選んでいただき、業務範囲と責任分担を明記した契約を締結します。
1〜3日運営改善はリスティング・価格・自動化・清掃体制の構築（1棟目は初期費用0円）。施設改善は設計と工程の確定から。
1〜2週間稼働率・ADR・RevPARの推移と改善提案を毎月お届けします。改装を行った場合は投資回収の進捗も併せて報告します。
運用開始無料です。ヒアリングと診断レポートのご提出までで費用は発生せず、その後のご契約義務もありません。診断の結果「今のままで問題ありません」「立地の制約で伸びしろが小さい」という結論になることもあり、その場合もそのままお伝えします。他社と比較するための材料としてお使いいただいて構いません。
できます。AirStay のサービスは全部を通す必要はなく、診断の結果として必要なものだけを選んでいただく形です。運営代行のみのご依頼が最も多く、逆に「運営は自分で続けるが内装だけ相談したい」というご依頼も承っています。
その段階が最も相談していただきたいタイミングです。AirStay 開業支援では、物件取得の前にフィージビリティ調査を行い、そもそも許可が取れる物件か、収益が見込めるかを精査します。取得後に「許可が下りない」と判明するのが宿泊事業でいちばん大きな損失なので、契約前にご相談ください。
申請書類の作成・提出などの法定業務は、提携する行政書士に委託して行います。当社は窓口として全体の進行、保健所・消防との協議、図面や資料の整備、立入検査の立会いを担当します。許可の取得可否は物件の状況と所轄行政庁の判断によるため、取得をお約束することはできません。
合同会社やどりは定款に内装仕上工事業を掲げており、請負代金500万円未満の工事は当社が請け負います。これを超える規模の場合は、当社が設計・ディレクション・施工管理を担い、施工そのものは建設業許可を持つ協力会社に発注します。いずれの場合も、稼働率と単価の観点から図面を引き、現場を管理するのは当社です。
金融面に明るい提携パートナーをご紹介します。改装計画・工事概算・収支計画と投資回収シミュレーションは当社が作成し、そのままご相談に使える形でお渡しします。ただし当社は貸金業者・金融商品仲介業者ではないため、融資の実行や資金調達の代理・媒介は行いません。調達の可否と条件は提携パートナーの審査によります。
お約束はできません。診断でお示しするのは現況データと競合比較にもとづく試算であり、実際の結果は立地・季節・市況・競合の動きによって変動します。だからこそ着手前に投資回収の試算をお出しし、回収の見込みが立たない改装はおすすめしないという方針を取っています。
各予約サイトからご入金があった実績に対して、翌月にご請求します。売上が発生しない月は手数料もいただきません（最低手数料は稼働のある月に適用されます）。
算出した手数料が最低額を下回った場合に、最低額を適用します。たとえばライトプランで月商20万円の場合、料率計算では約19,400円ですが、最低額の30,000円をご請求します。月商31万円以上であれば、実質的に料率のみのご負担です。
ミドル・フルプランでは、清掃とリネンの手配・スケジュール管理・品質チェック・クレーム対応を当社が請け負います。清掃そのものの費用は間取り・面積・稼働・リネン枚数から個別にお見積りし、実施分をご請求します。ライトプランでもオプションとして追加いただけます。
可能です。既存のリスティング、レビュー、スーパーホストのステータスを維持したまま運営を引き継ぎます。すでに予約が入っている分についても、そのまま対応を承ります。
物件が旅館業法の簡易宿所営業か、住宅宿泊事業法の届出住宅かによって、委託できる業務の範囲や必要な登録が異なります。まずは許可・届出の種別をお知らせください。物件の状況に応じて、適法に受託できる形をご提案します。
できます。1棟目の初期設定費用は0円です。まずは1棟でお試しいただき、成果を見てから棟数を増やされるオーナー様が多くいらっしゃいます。
ライトプラン・ミドルプランはオンラインで完結するため全国対応が可能です（清掃は現地の提携先を開拓します）。フルプランの電話対応は全国対応、現地駆けつけは東京23区を中心に体制を構築中です。
可能です。月単位で変更いただけます。まずライトプランで始め、稼働が安定してからミドルへ移行するという進め方もおすすめしています。
最低契約期間は6ヶ月です。以降は1ヶ月前にご連絡いただければ解約でき、違約金は発生しません。リスティングとアカウントはオーナー様に帰属したまま運用します。
AirStay
原因が運営にあるのか、建物にあるのか。伸ばせる余地があるのか、ないのか。それだけでもお伝えする価値があると考えています。派手な打ち手は打ちません。原因から順に、確実に。